案例：合同诈骗与贷款诈骗的分析

　　某甲自有房屋一套待售，价格300万元。某乙提出愿意购买此房屋，但以自有资金不足为由提出先向某甲支付首款100万，待某甲将房屋过户至某乙名下后再以该房屋为抵押向银行贷款200万来支付给某甲剩余房款，房屋过户后剩余房款支付完毕前，房屋仍然由某甲居住。某甲信之应允并与某乙签订了书面的房屋买卖合同。其后，某乙支付某甲首款100万，某甲将房屋过户至某乙名下。某乙遂以该价值300万元的房屋为抵押向某银行申请贷款200万元并获批准。在获取银行发放贷款200万元后某乙携款逃匿并将贷款挥霍一空。后某乙被公安机关抓获。

　　（一）本案的刑事定性

　　从刑事方面对本案的定性，有两种不同的观点：

　　第一种观点认为，某乙的行为构成合同诈骗罪。根据刑法第224条的规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人数额较大财物的行为。本案中，某乙不具有履行合同的诚意，其签订合同的目的不在于合同的履行而在于对合同标的物的不法占有。其隐瞒了自己不欲履行合同的意思，以部分履行合同的方法骗取对方的信任，致使对方陷入错误的意思表示而继续履行合同，从而骗得了某甲的房屋产权并且取得有效的房屋产权证书。而按照我国法律规定，房屋所有权的确定以房地产管理部门办理的房产登记为准，所以某乙的行为构成了合同诈骗罪。其后，某乙将其非法占有的房产用作抵押贷款的行为，应认定是一种对赃物的后续处置行为，因其抵押贷款行为的非法性直接源于合同诈骗行为的非法性，属于合同诈骗行为的延伸，和先前的合同诈骗行为构成刑法上的吸收关系。故应该以某乙非法占有他人财物的罪质行为定罪，其后续行为不再进行刑法上的二次评价。正如对盗窃犯盗窃财物后销赃卖给第三人的销赃行为不进行处罚的道理一样。该观点认为，某乙又向银行贷款的行为，属民事法律关系，应该用民事法律来调整，鉴于客观上某乙已实际非法占有房产，以其作为贷款抵押，银行可以通过拍卖、变卖房产等形式实现其债权。因此，对乙方不以贷款诈骗罪定罪处罚。本案的被害人是涉案房屋的原产权人某甲。

　　另一种观点认为，某乙的行为构成贷款诈骗罪。所谓贷款诈骗罪，是指以非法占有为目的，采用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为。从犯罪目的上看，表面上，确系某乙采用隐瞒真相的方法骗得了房屋产权登记，但该房屋产权登记并不能直接给其带来现实利益。某乙的最终目的是为了获取银行贷款而不是非法占有涉案房屋。某乙将他人的房产过户至自己名下，实质上是贷款诈骗的预备行为。所以，某乙的行为应该认定为贷款诈骗罪。

　　笔者赞成第二种观点。根据国家法律规定，房屋所有权的确定应以房产管理部门办理的房产登记为准，但房屋的完全交付应该是房屋的交付和过户手续的完成。换言之，对房屋的实际占有也必须考虑到不动产物的占有和不动产权证的占有两方面。如果某乙通过先前的合同诈骗行为已经在实质上和形式上完全获得了该房屋产权，那么其后续抵押贷款行为是处理赃物的不可罚行为，只应认定其前罪即合同诈骗，不应再对抵押贷款行为单独评价。但是，如果某乙的先前行为仅仅是获取了房屋产权登记而根本不可能拥有不动产实质上的产权，并未完成对不动产形式上和实质上的占有，那么就应该从行为的实质来判断。本案中，某乙只是通过欺诈手段获取房屋产权的登记，而涉案房屋一直由某甲实际居住，在付清剩余房款前，某乙无法实际占有该房屋。某乙的后续抵押贷款行为是在不动产物权登记记载的权利人与实际权利人不一致的情况下作出的，其骗取房屋产权户名只是其诈骗银行贷款的一种犯罪手段。若认定某乙的行为是合同诈骗，仅仅对预备行为作了评价，而对某乙向银行骗取贷款的主行为即罪质行为则未能作出评判，违反了罪质行为定罪的一般规则。

　　（二）其他涉及房产诈骗行为的刑事定性

　　房产属于不动产，以登记为其公信方式。我国法律对不动产物权的设置、变更、消灭均采用登记要件主义，即非经登记，不动产物权不发生成立、变更、消灭的效力，且不得对抗第三人。在公示公信原则的条件下，不动产必然会产生登记权利与真实权利之分。不动产登记名义人享有的是由法定公示方式表征的物权，为登记权利；而真正权利人实际享有的物权，为真实权利。正是因为不动产物权的所有和转移具有不同于一般动产的特殊性，在现实生活中的会出现真实权利人与登记权利人不一致而相冲突的情形。审判实践中经常会遇到非法取得他人不动产产权后进行房屋买卖和贷款抵押的犯罪案件。在不同的情况下需要经过分析而作出不同的刑法评价：

　　第一种情况，通过欺诈手段取得的产证在形式上不是真实有效（非房产登记机关颁发），实质上也没有占有该房产，如伪造、变造房产权证然后以该虚假的产权证明进行抵押贷款、借款、房屋买卖的，以后续行为论，前行为只是其后面诈骗犯罪的手段，应该分别以贷款诈骗罪、诈骗罪、合同诈骗罪定罪处罚。

　　第二种情况，通过欺诈手段取得的产证在形式上是真实有效的（由房产登记机关颁发），但行为人未实际占有该房产，如上述案件，这时我们认为前行为也只是后面行为的犯罪手段，故以后续行为的性质认定相应的罪名。

　　第三种情况，通过欺诈手段取得的产证在形式上是真实有效的（由房产登记机关颁发），行为人实际占有该房产，但并非该房产真正的权利人，如房屋的承租人使用欺骗手段骗取房产登记机关的房产登记，然后进行房产交易。这种行为应以目的行为定罪，因为行为人虽然对该不动产有临时使用权并有产权证，但是并该房产真正的权利人，其手段行为还不能构独立成罪，而只是后续行为的手段，故只能构成后续行为的犯罪。

　　第四种情况，行为人通过非法手段既拥有形式上合法有效的产证（由房产登记机关颁发），实际又占有该房产，而且已经在实质上拥有该房屋的产权，成为该房产真正权利人，然后进行房屋交易。如行为人通过职务侵占、贪污、受贿等方式非法实际占有该房产并已经将产权变更至自己名下，然后进行房产交易。此时，其前行为已经完成对房产的非法占有，故能独立成罪，后续行为应看成是前行为的赃物处理行为，不再单独处罚，而以前行为的性质来定罪评价。

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