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买卖房屋时房产证尚未办理，之后因为房价大幅上涨使出卖人产生违约念头，遂诉至法院要求房屋买卖解除合同。这样的要求能否得到法院的支持？

案例简介

2009年4月，谢女士通过中介公司链家地产，向张某购买了西钓鱼台嘉园位于同一单元、同一楼层的两套二手房，两套房总价合计人民币280万元。

由于在签订合同时，西钓鱼台嘉园开发商御水苑公司尚未办理完毕此房屋所在楼栋的权属证明，谢女士和原房东张某以及中介方链家地产又共同签订了一份补充协议，约定原业主张某“应先办理该房屋一手房房屋产权证”，并“按照二手房过户手续”过户到谢女士名下。签约后，谢女士向张某支付了76万元定金，依约拿到房屋钥匙。与此同时，谢女士向中介公司链家地产支付了94000元中介费，并在银行新开账户存入200万元，准备支付剩余房款。

今年10月24日，原房东张某一纸诉状将谢女士和链家地产告上海淀区法院。张某在起诉书中称，由于开发商御水苑公司“不能办理争议房屋所在楼栋的初始登记”，导致“房产转让的合同目的根本无法实现”，要求解除自己与谢女士两年前签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及与链家公司签订的三方补充协议。

对此，谢女士表示难以接受，因为随着房价上涨，当初价值280万元的房产已经升值至少一倍以上，解除合同无疑将给自己带来重大经济损失。

法院判决

原房东张某要求解除合同，理由之一是房产证“无法办理”，因此不能办理房产转让。

张某在起诉书中称，在与谢女士签订买卖协议后，争议房屋所在楼栋一直未办理权属证明，是因为开发商未按规定腾退代征地。按照北京市规划委员会对业主反映情况的答复，“目前所建项目已全部竣工，但御水苑公司代征地至今未腾退”，因此“对相应住宅建筑不予进行规划验收”。张某据此认为，“由于御水苑公司仍然不能办理争议房屋所在楼栋的初始登记”，因此“房产转让的合同目的根本无法实现”。

针对张某在起诉书中所提到的，因为未能进行“规划验收”而导致“无法办理产权过户手续”的情况，谢女士的代理律师认为，张某的逻辑是“因为没有规划验收，所以办不了房产证”，但事实上，房产证能否办理是由住建委决定的，张某以规划委员会出具的一个与办理房产证毫无关系的答复为由，要求解除房屋买卖合同，显然不能成立。

此外，根据北京市住建委在2010年3月1日出台的《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》第13条规定，“对于规划区域内的房屋建筑符合规划许可要求，但由于未腾退代征地等原因，不能办理规划竣工验收的所有开发项目，均可先予办理房屋初始登记、转移登记。”而张某出售给谢女士的两套房产，正好适用这一原则，双方签订的买卖合同在法律层面毫无问题，完全没理由解除。

判决书中称，“双方买卖合同的目的为谢女士取得所购房屋所有权，张某获得房屋价款，但根据现有情况，双方均无法实现完成房屋买卖交易的合同目的”，因此判决解除合同。

法律分析

上海房产律师认为，这一判决值得商榷。公民购买房屋的目的，一是为了取得所有权，二是为了获得房屋正常使用。在目前的情况下，谢女士已经获得其使用权，并且愿意等待房产证的办理，判决书以交易目的只是“为了获得房产证”为由判定解除合同，显然在事实认定上有较大问题。

但这一判例仍然具有警示意义，在房产证尚未办理下来的情况下，并非不能进行交易，但应在合同条款中最大限度地控制合同一方因为房价出现波动而毁约的情况，以求得自己在将来可能发生的纠纷中立于不败之地。