上海房产律师  姚建国

根据物权法的有关规定，楼顶空间属于全体区分所有权人共同共有是一个必然的推理，但鉴于物权法对此语焉不详，一旦发生纠纷在操作层面有实际困难，因此，以下几个方面是需要注意把握的：

一、楼顶空间的法律基础
　　1.楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物本身与土地权属并不相同，区分所有建筑物的土地还有一个使用权的问题，开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整，把某些方面可以确定土地使用权归自己享有，或者归其他区分所有权人享有，只要不将费用分担在其他区分所有权人身上也就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。可以想象，开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体区分所有权人，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分所有权人专有使用。

　　2.开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。

　　3.能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人会议。区分所有建筑物的楼顶空间，对于全体区分所有权人而言，具有重要的价值。首先，楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到全体区分所有权人的利益。其次，建设楼顶空间，可以使全体区分所有权人增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活，提高生活质量。再次，楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，就是很好的开发利用，其所得利益归属于全体区分所有权人。这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可任人予以侵害。对于这样的重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。如果区分所有权人会议决定楼顶空间可以交给顶层区分所有权人所专有使用，那么是有效的，但我想在一般情况下，区分所有权人会议是不会作出这样的决议的。因此，楼顶空间归属于顶层区分所有权人专有使用的可能性，几乎为零。

二、楼顶空间纠纷的解决路径

1、确定纠纷性质 楼顶空间为个别人所专用侵犯了其他共有人的所有权是没有疑问的，同时，是否还对整个建筑物的安全与正常使用造成了威胁或障碍？是否还涉及到采光、通风等相邻权的问题？是一个首先需要明确的问题。

2、选择解决方式 按照应该法律规定，解决纠纷可以有三种方式：协商、调解与诉讼。当事人可以选择对自己最经济、最便捷的方式，当然也可以逐项使用。

3、救济方案   楼顶空间的利用方式决定了救济方案的选择，如这种利用方式威胁到建筑物的安全或正常使用，应当以恢复原状、赔偿损失为诉求，如果仅仅是一个公共空间为个人所独占的问题，则应主要考虑经济补偿为原则。就所有权的权能来讲，包括了占有、使用、收益和处分四项内容，当事人可根据实际情况自由选择。

需要强调的是，楼顶空间（或其他公共空间）被个别人所独占的情况无论是通过合同取得还是独占人擅自取得，在法律上都是无效的，但经共有人的追认，可以变为有效。

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