上海房产律师

从《物权法》第99条至第100条的规定来看，物权法规定中所称的“分割”对象是共有物所有权，但往往表现为共有物或者共有物的价值转化物，此时的分割并非对共有物所有权“量”上的区分，而是对共有物所有权“质”上的分离，因此，仅从共同共有到按份共有的转化并非物权法意义上的“分割”。

    1．分割的效力及实现

    案例1：甲、乙双方婚后取得一套两居室的房产，后在离婚诉讼中经生效判决确认该房屋中的大间归甲所有，小间归乙所有，共同走道、共同卫生间、厨房等由甲、乙共有，问：甲或乙是否可以讲房屋分割以及如何将分割后的房产进行权属登记？

    上述案例隐含着一个问题，即分割的效力何时发生，物权法对此并未作出规定，但理论上对此有两种不同的观点，即认定主义（又称宣示主义）与移转主义（又称付与主义）①。分割的效力不仅影响共有人各自取得所有权的时间，也影响到分割前已存在的其他物权的行使，甚至影响到分割前因共有物发生侵权的责任承担，实属必要探讨之列。

    由于分割实际上是将共有转化为单独所有，是所有权形式的变化。分割的方式主要有协议分割和裁判分割两种方式。不管何种方式，要使得分割的效力发生，实际上要求共有物的所有权也发生变化，包括移转和分离。因此，分割受到物权变动规则约束，即分割效力应当从所有权变更效力发生为准，因此以上移转主义的观点值得赞同。在协议分割的情况下，若约定所有权归于登记权利人的，自无需变更登记，双方协议生效时发生分割效力，若约定所有权归属于其他共有人的，自办理变更登记时发生效力。若是裁判分割，则以裁判生效时为准。此时分割的效力不应溯及既往。

    至于分割后的权利实现问题。就共有房屋而言，既具有一定的整体性，也具有一定的物理可分割性，有时在登记范围上的变更不仅体现了所有权的变更也体现了对共有房屋的物理分离，但有时并不能分割，比如上述案例中的共有部分。鉴于不动产物权登记制度的约束，此时分割后的各所有权人是否以及如何要求对其所有的部分进行登记。依据物权法第九条的规定，此时分割后的所有权人要取得各自的所有权也应当遵循登记的原则，除非所有权系法律文书设立的（如上述案例）。若共有人分割时系协议约定的方式进行，分割后的所有权人要求原共有房屋登记的权利人将所有权登记移转其名下或对共有房屋各自所有的部分进行登记应当得到支持。若系裁判分割，在裁判生效时即取得所有权，此时只需变更登记。

    2．分割请求权的行使条件

案例2：甲与乙系夫妻，双方婚后共同购置了一套房屋并取得产权，双方离婚时，该房屋被判决确认为双方共有，并要求双方在一定期限内进行分割，但双方未在规定期限内分割。期限届满后，甲起诉要求分割该房产。问：1、法院能否在判决中限定共有财产的分割期施？2、在判决确定的期限内未分割，期限届满后一方要求分割的请求是否能够支持？

从《物权法》第99条①的规定来看，当事人在一定情况下可以向人民法院提出分割共有物的请求，该请求虽冠以“请求”二字，但并非请求权，而系形成权。《物权法》第99条规定了当事人没有约定的情况下，按份共有人可随时请求分割，共同共有人在共有基础丧失或重大理由情形下可以请求分割。此即分割请求的时间条件，但需要注意的是按份共有人虽然可以随时请求分割但分割时并非必然导致双方共有的消灭，比如双方按份共有的房屋分割时，对于共同用途部分无法也不能分割，仍然应维持共有状态，但此时原共有房屋的其余部分已经从共有物中脱离出来。该条中的“共有基础丧失”就是指前述的共有关系丧失，如夫妻关系解除、收养关系解除、合伙解散等等，唯此条中的“重大理由”的具体判断不无疑义，要界定重大理由的一般判断标准，需要考察分割请求得以支持的基础是否发生共有人之间已无存在共有之必要或可能的事件、行为及客观情况，比如继承人在继承后并无存在共同共有的必要、共有人若不分割共同共有物将难以维持生存等等，具体的判断应当由法官根据具体案件情况来判断，但法院不能限定共有人分割共有房屋的期限，此乃由法律规定的事项，当事人除非有约定，否则也不得要求法院限定共有人请求分割共有房屋的期限。

    3．分割方式的选择及选择时应考虑的因素

    案例3：生效判决确认诉争的AB两套房屋及一营业用房（50平方米）由甲、乙、丙等16继承人按份共有，并明确了各自的份额（其中甲的份额最高），现A套房屋由乙实际占用，营业用房已整体出租，甲起诉要求将B套房屋判归其所有十套房屋归乙所有，并对营业用房按面积分割。问：此案三套房屋应如何分割？

    物权法第一百条对共有物的分割方式作了规定，同时对不同方式的使用条件也作了一定的限定，但该条规定中的“价值”应当是使用价值还是交换价值，抑或两者兼而有之不无疑义。在共有物分割方式的选择问题，进行实物分割时应当以尽量发挥共有物的最大效用为原则，同时考虑各共有人分割所得共有物之部分或全部后的交换价值。因此，此处的价值应当包含使用价值和交换价值两个因素。

    从上述规定可以看出，分割时应当以实物分割为原则，在实物分割难以进行或者会减损价值的情况下，才不予实物分割。但物权法第一百条规定了在此种情况下，应当对拍卖、变卖等取得的价款予以分割或折价补偿。这是否意味着只能从变价、拍卖分割价款与折价补偿两种方式之间作出选择？两者之间是否存在选择的顺位关系？从分割的效率来看，由于拍卖需要一定的时间和过程，程序上较为复杂，变卖时相对方比较难以短期内找寻，应当优先考虑折价补偿方式，此时部分共有人中若愿意取得共有物所有权的，可以对其他方进行折价补偿，若各共有人均愿意折价补偿，则可由各共有人竟争。只是此处有一疑问在于：如果各共有人就折价补偿问题不能达成一致意见，法院是否必须选择拍卖、变卖等方式？还是可以综合考虑各共有人的折价方案来直接确定由谁取得共有房屋的所有权？分割时不仅要考虑共有房屋效用的发挥，也要适当考虑共有人对共有房屋的依赖性，毕竟房屋是共有人的生存之处，对其工作、生活都带来方方面面的影响，在实物分割难以进行时；若部分共有人折价补偿方案具有一定合理性的，法院应当可以综合案件具体情况尤其是各共有人所占的份额、实际居住情况、贡献大小、房屋的转让限制、折价款的数额与市场价的差距、支付能力等方面因素，确定共有物所有权的归属，而不应轻易选择拍卖、变卖等方式。

    就上述案例3而言，由于A人两套房屋具有一定的独立性，若强行予以实物分割不利于效能的发挥，一般情况下，不予实物分割。在此情况下，考虑到甲的份额较高且实际居住于该房屋，若不存在其他共有人因无其他住处而必须居住使用此房等情形的，在甲具有一定支付能力的情况下，可以确定B套房屋归甲所有，对于乙是否取得A套房屋则需要综合考察乙的意思及情况，但可能有争议的是营业用房的分割问题，由于该营业用房面积不大，实物分割必然会导致价值减损，应当考虑折价补偿或拍卖、变卖等方式予以分割。

    4、折价补偿时的数额确定

    案例4：甲在与乙结婚后，共同借款以自己的名义与开发公司签订了某处经济适用房的购房合同并取得该房屋的经济适用房产权，现该房屋尚不可公开上市交易，但甲现在的收入水平已超过购买经济适用房的条件，双方因离婚要求分割该财产，问：由于此房尚不能上市交易，若要折价分割，如何确定其补偿数额？

    在选择折价补偿方式的情况下，必然涉及到补偿款的数额确定问题，通常的做法是对房屋进行市场价格评估，但市场价格评估往往只能反映出一定期间的价格状况，但该期间可能在分割效力发生以前，此时当事人可能会对最终分割时以此确定的补偿数额有异议，要求重新评估。对此，在共有人之间不能达成一致折价补偿协议的情况下，市场评估是不得巨的选择，而且市场价格评估是一种交换价值的体现，因此，评估前应当征询各共有人的意见，一旦各共有人同意进行市场评估，事后即不能再反悔，除非评估后分割前市场价格发生重大变化的，不宜重复评估。

    但有些房屋因产权的来源不同而不能上市交易而无法确定其市场价格，此时如何确定补偿款的数额较为容易产生分歧。对此，可以参考同类房屋的市场价格，综合案件其他事实来确定，此时拍卖、变卖等方式不可适用。如上述案例，由于双方争议的经济适用房尚不能上市交易，此时折价补偿时，可以参照同地段同种性质的房屋的交易价格来确定。

附：《物权法》第99条：

第九十九条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

　　《物权法》第一百条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
　　共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

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