撰文:上海房产律师

日前，国务院颁发了《深化经济体制改革工作的意见》，明确提出今年要研究开征物业税。

所谓物业税,又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。近年来，国务院每年转发的该文件均提到物业税。这一次，看来要动真的了。

物业税对于房地产业的利弊得失，业内观点有很大分歧，民间舆论也莫衷一是。在笔者看来，总体上是利大于弊。

一、物业税能够抑制房地产投资或投机行为。

目前的高房价很大程度上是因为过度的投资或投机行为造成的，虽然国家曾经先后出台过一些政策加以调控，但并没有从根本上解决这一痼疾，更由于政策的多变性和执行的任意性造成了诸多混乱。物业税做为调节国民财富的重要手段，矛头直指高收入、占有社会资源较多的人群。在房地产领域，最直接的效应就是那些“囤积居奇”的投资者的成本大大增加了，因为投资是要靠时间差来获利的，而随着时间的增加和房屋市场价值的增长，物业税的水平也呈“水涨船高”之势，这势必会抑制投资者的热情；

二、大户型减少、小户型增加能够缓和供需矛盾。

很多人坚持高房价的合理性，其理由就是刚性需求。事实上，我们知道任何需求都是弹性的，是一个可以伸缩的变量。当成本增加或收入减少之时，需求是会自我调节的。另一方面，在土地供应总量一定的前提下，大户型的存在必然会挤压小户型的空间，人为地造成供不应求的局面。可以肯定的是，将来的物业税首先是拿大户型开刀的，有论者认为，面积在140平方以上的大户型房屋将首先“品尝”物业税的滋味。

发展小户型，抑制大户型本来就是国家的政策导向，但要解决这个问题必须有具体的政策措施。只有政策影响到市场相关方的利益时才会发挥实际的作用。物业税无疑地会对将来的房地产开发形成利益引导，促使大户型的减少和小户型的增加，改善房地产市场的供给结构和数量。

三、物业税对已购房屋基本没有影响。

居民已经购买的房屋，是在缴纳了土地出让金和各项税费后取得的，法律意义上已经是完整的物权了，即便要开征物业税，也决没有“税后加税”的道理，因此并不存在已经购买的房屋还要缴纳物业税的问题。更何况，真正要推出物业税还需要法律上的程序要走，研究开征不等于立即开征。

四、小产权房有望靠物业税“转正”

小产权问题一直是政府和购房者的一大心病，对政府来说，小产权房不仅完全打乱了政府的土地规划，导致耕地流失，而且小产权的存在本身就是对政府权威和国家法制的直接挑战。但因为小产权问题量大面广，轻易不敢下手解决。对于购房者来说，小产权没有合法身份，一旦遭遇拆迁，将可能面临“血本无归”的惨局，终日惶恐不安而又无计可施。而通过征收物业税，则可以将小产权房合法化，做一个最终的了断。

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