房屋买卖须警惕户口陷阱

姚建国律师

买了房子之后才发现房子里面原来还有其他人的户口，或者出卖人没有按房屋买卖合同的约定迁移户口，应该怎么办？能否要求公安机关强制迁移？这是一个在房屋买卖中经常遭遇的问题，但就目前的有关规定来看，买受人对此只能接受而无力改变。

2005年7月1日实施的《上海市常住户口管理规定》取消了有关强制迁移的规定，因此，在2005年7月1日之后，强制迁移户口的做法事实上已经成为历史，公安机关不接受强制迁移户口的申请，法院也不受理强制迁移户口的案件。

从户口的法律意义上来说，户口不仅是公民身份信息状况的证明，还承载着更多的社会管理职能，在中国独特的户籍政策之下，户口更与诸多的福利有关，比如农业户口与非农业户口，在养老保险、医疗保险、就业就学方面就存在着巨大的差异，甚至于当遭遇伤残或者死亡之时，在伤残赔偿金及死亡赔偿金的数额上也有天壤之别。这种状况虽然不尽公平合理因而饱受诟病，却是我们必须面对的现实。

在房屋买卖中，因为户口问题而引发的纠纷也占有一定的比例。在上海，户口问题尤其复杂，因为知识青年落实政策回沪，因为就近上学，甚至因为一个拆迁的传闻，常常导致空挂户口的出现。由于上海的户口政策的变化，客观上增加了解决户口问题的难度。在一般情况下，空挂户口并无实际意义，虽然从法律上来讲，户口的存在意味着居住权，但如果能够证实户口是因为其他原因“挂靠”进来的，则这种居住权并不能得到法律的支持。但当拆迁发生时，就变得复杂了。

通常的情况是出卖人没有按房屋买卖合同的约定迁移户口，或者虽然出卖人的户口按约定迁移了，但出卖人之外的户口却还在，而因为种种原因，出卖人也对此无能为力。这种情况对买受人是非常不利的，因为户口不能强制迁移，也就等于丧失了法律救济的权利，当遭遇动迁时，空挂户口也往往站出来主张权利，使得动迁安置补偿协议迟迟不能签订。因此，在房屋买卖合同中，避免“户口陷阱”就成为一个需要关注的事项。本律师认为，在签定房屋买卖合同时，要做到以下几点：

一、查清房屋的户口状况。

需要注意的是，房产证以及房产交易中心的信息只是显示房屋的产权状况，房屋的所有人、房屋的他项权利等，并不能显示房屋里面的户口情况，出卖人的口头表述也是不可全信的，要想清楚明白地知道所售房屋的户口情况，必须到房屋所在地的派出所去查询。但这种查询并不对所有人开放，目前只有律师可查。

二、在房屋买卖合同之中约定户口迁移的条款。

很多人往往会按中介提供的房屋买卖合同文本来订立房屋买卖合同，但这种做法往往是有缺陷的，对于很多的特殊问题比如户口迁移，还需要增加另外的条款，或者将户口迁移的问题做为合同的附件，这样做是非常必要的，实践中发现很多购房人对这个问题重视不够，在中介或者出卖人的“蛊惑”之下，仅仅最满足于户口迁移的口头约定，导致发生纠纷时举证不能被动挨打。

需要强调的是，仅仅将户口迁移问题写进房屋买卖合同或做为合同的附件是不够的，因为在上海户口的强制迁移已没有法律保护，当出卖人违约时，买受人同样无可奈何。法律上讲，没有保证力和执行力的条款是毫无意义的，因此，必须对户口迁移的条款约定违约金，增加出卖人的违约成本，减少买受人可能遭受的损失，只有这样，才能够从根本上解决户口问题。（转载请注明出处：上海律师专业服务网http://www.shhyjg.com/）

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